Fethiye Emlakçılar Derneği başkanı Serdar Oğuz tarafından düzenlenen sektör değerlendirme toplantıları devam ediyor. Geçtiğimiz günlerde düzenlenen sektör değerlendirme toplantısına; KHI Keyholders International Property Group Fethiye şubesi sahibi ve yetkilisi Gürol Gürses ev sahipliği yaptı. Serdar Oğuz başkanlığında düzenlenen sektör değerlendirme toplantısına müteahhitler ve yapı malzemeleri satışı yapan yetkililerde katılarak ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünün geleceğini değerlendirdiler…
“GEÇEN YILA GÖRE İNŞAAT MALZEMELERİ SATIŞINDA CİDDİ BİR DÜŞÜŞ YAŞAMAKTAYIZ”
Toplantıya katılan Ölüdeniz İnşaat Malzemeleri firması sahibi Osman Denizli “bölgemizde inşaat malzemeleri satan bir firmayız. Pandemi döneminden sonra inşaat sektörü hem yapım aşamasında hem de malzeme satışında bir zirve yaptı. 2023 yılının ilk çeyreğinden itibaren inşaat malzemeleri satışında ciddi bir düşüş yaşamaktayız. İnşaat malzemesi satıyoruz fakat yapmış olduğumuz satışlar genellikle tadilat amaçlı alımlar olmaktadır. İnşaat yapan müteahhitlerin ve firmaların alımları çok az. İnşaat sektörü ve buna bağlı olarak gayrimenkul sektörü gördüğümüz kadarıyla büyük bir durgunluk yaşamakta. Tabi ki bunun ana nedeni enflasyon kaynaklı fiyatlarda artış olmaktadır. Pandemi dönemi de dahil olmak üzere geçen yıla göre bu yıl arasında inşaat malzemelerinde 7 kat bir fiyat artışı oldu. Bazı malzemelerde ise bu artışlar 8 ve 10 kat’a kadar çıkmaktadır. Yatırım amaçlı satışlar yapmaktayız ve özel inşaatlar için alımlar oluyor. Fethiye son yıllarda talep gören bir bölge. Yurt dışı ve yurt içi olmak üzere göç alan bir bölgede yaşamaktayız. Bu durumdan dolayı inşaat malzemelerinde bir satış var fakat geçen yıla göre satışları karşılaştırdığımızda ciddi anlamda bir düşüş yaşamaktayız. Bu süreç bu şekilde sürecek fakat banka kredilerinde bir açılma ve fiyatlarda bir düşüş söz konusu olursa; bu piyasaya mutlaka bir hareket getirecektir. Malzeme alanlar ileride fiyatlar artacak diye alıyor, evini tadilat ettiren kişiler inşaat malzemeleri alıyor fakat inşaat yapan müteahhit firmalarının alımlarında ise büyük bir düşüş var. Bireysel anlamda alım ile karşılaştırdığımızda inşaat yapan müteahhit firmalarının alımlarındaki düşüşler çok daha fazla olmaktadır” dedi.
“YEREL SEÇİM ÖNCESİ BİR HAREKET BEKLİYORUM”
Urantaş Hazır Beton firması yetkilisi Niyazi Uran’da konuşmasında “Bölgemizde inşaat sektörüne bir talep var fakat işlerde bir düşüş yaşamaktayız. Önümüzde bir yerel seçim süreci var. Ben seçimler öncesi kısa bir vade de 2024 yılının ilk çeyreğinde inşaat sektöründe bir hareket bekliyorum ve seçim sonunda da bu hareketin duracağını düşünüyorum” dedi.
“KİRALAMALARDA HAKSIZ BİR REKABET ORTAMINDAYIZ”
İnterTürk Emlak’tan Cenk Avcı’da değerlendirmesinde “biz genellikle Çalış bölgesinde faaliyet gösteren bir kuruluşuz. Bildiğiniz gibi gayrimenkul sektörü ve emlakçılık kredileri bağlı bir sektördür. Şu an için bir kredi olayı yok, olsa da yeterli değil, çok maliyetli ve cazip değil. Bu durumun düzeleceğine dair şahsen bir umudum yok. Banka faizleri artmaktadır. Müşteri potansiyelimiz ağırlıklı olarak yabancılara yönelik ve onlarda da bir durgunluk var. Yabancılara yönelik satışlar geçen yıl daha kötüydü fakat bu yıl biraz daha iyi ama o eskisi gibi yabancılara yönelik bir emlak satışı yok. Yani işlerin bir tadı yok diyebiliriz. Villa ve konut kiralama işi sektöre bir hareketlilik getirdi fakat bizler bu işi yasal yönetmelikler çerçevesinde yapmaktayız. Bir villayı veya evi kiraya verdiğimizde; bizler maliyeye kayıtlıyız, yasal prosedürler içersinde işlerimiz yapmaktayız. Örnek vermek gerekirse; emniyetin kimlik bildirim sistemine anında giriyoruz. Kalan kişileri bildiriyoruz. Fakat bu şekilde çalışmayan kişiler var. Dolayısıyla haksız bir rekabet ortamındayız. Kayıtsız kişiler çok fazla ve bir an önce denetim mekanizmasının devreye girmesi gerekiyor. Bir eve 10-15 kişi doluşuyor. Kayıt yok ve çevreye zararı var. Cezalar caydırıcı fakat denetleme yeterli değil. Herkes bu durumdan dolayı rahatsız. Sorun ve sıkıntılar yaşanıyor. Bireysel olarak bu işi yapan kişi çok, haksız rekabet ortamının kalkması için bireysellerin kayıt altına alınması gerekiyor” dedi.
“İNGİLTERE PAZARI FETHİYE İÇİN ÇOK ÖNEMLİ”
Sunworld Property firması yetkilisi Zeki Ünsal’da konuşmasında “bölgemizde faaliyet gösteren bir emlak firması olarak son dört aydır işlerin dibe vurduğunu düşünüyoruz. Önümüzdeki yerel seçimlere kadar da satışların bu şekilde düşüş çizgisinde devam edeceğini düşünüyorum. İnşallah seçimden sonra daha güzel bir sezon bekliyoruz. Şu an için villa ve konut kiralama işi bölgemizde cazip gözükse de özellikle İngiltere pazarında yaşanan düşüşten dolayı bir durgunluk var. Son aylarda Almanya, Belçika’da yaşayan gurbetçilerimiz bir hareket getirdi. Bu sene Arap ülkelerinden çok misafir kabul ettik ama Fethiye bölgesi dinamik olarak İngiltere pazarına çok yakın bir bölge olmakta. Eğer İngiltere ve Birleşik Krallıktaki eski müşterilerimizi toparlayamazsak; hem turizm hem de emlak sektörü açısından büyük bir sıkıntı yaşayacağımızı düşünüyorum. Bu yaz gelen müşterilerin çoğu gelip, geçici ama İngiltere bizim için büyük bir kapı olmaktadır. Ben bölgemiz açısından İngiltere pazarının mutlaka tekrar kazanılması gerekliğine inanıyorum. Bu konuda ciddi çalışmalar yapmalıyız” dedi.
“İMAR SORUNU VAR VE YENİ YERLEŞİM ALANLARININ BELİRLENMESİ GEREKİYOR”
Arda yapı kuruluşu yetkilisi Turgut Sevinç’te değerlendirmesinde “ 20 yıldır Fethiye’de inşaat sektöründe faaliyet göstermekteyim. Sektör olarak en büyük krizi bu yıl yaşamaktayız. Kredilerin kapatılması, enflasyon ve yüksek fiyat artışları, inşaat maliyetlerinin artması, sektörümüzü etkiledi. Ekonominin düzenlenmesinin gerekliliğini düşünüyorum. Fethiye geneline gelirsek inşaat maliyetleri diğer yerlere göre daha çok artmakta. Arsa paylarının yüksek olması, imar sorunu ve inşaat alanlarının kısıtlı olması gibi sebeplerden dolayı bölgemizde maliyetler yükseliyor. İmar sorununun çözülmesi gerekiyor ve imara açarak, parselasyon yaparak; hem müteahhitlerin hem de alıcıların önünü açmak gerekiyor. Tabi maliyetlerin stabil kalırsa ve konut kredileri de uygun hale getirilirse inşaat sektörünün önünün açılacağını düşünüyorum. Fethiye’de bir barınma sorunu var. Bu da belirli yerlere çok katlı binaların yapılmasının önünün açılması gerekiyor. Belediyelerin sosyal konut projeleri var. Bu konu da girişimler var. Yaşlı ve ömrünü tamamlamış binalar var. Bu binaların hem daire sahipleri hem de müteahhitler için kentsel dönüşüme uygun hala getirilmesi gerekiyor. Yerine göre bir veya iki kat daha müsaade edilip depreme dayanıklı binaların yapılması lazım. Tabi ki; bunların hepsi bakanlığın elinde. Şu an için bunların gerçekleşmesi olanaksız gözüküyor. Bu belediye olsun bir önceki belediye olsun. Bunlarla ilgili müracaatlar yapıldı ve ret geldiğini biliyorum. Zemin etüdü yapılarak yerleşime açılacak alanların Fethiye’de belirlenmesi ve bu şehirde yaşayanlar için konut sorununun çözülmesi gerekiyor” dedi.
“SEKTÖRÜN AÇILMASI İÇİN İNŞAATLARIN ARTMASI GEREKİYOR”
Tanrıverdi İnşaat ve gayrimenkul kuruluşu yetkilisi Hüseyin Tanrıverdi’de konuşmasında “Bir pandemi dönemi yaşadık daha sonra Ukrayna-Rus savaşı ve akabinde bir deprem felaketi yaşandı. Programlar ve planlar değişti. Fethiye’de yaşıyoruz. Fethiye çok güzel bir şehir ve doğal güzelliği olan bir bölge. Bu yaşanan olaylardan sonra Fethiye’ye çok fazla bir talep var. Çok talebin olması, arz ve talebin yetmemesinden dolayı fiyatlar çok yükseldi. Dünyanın her yerinden Fethiye’ye insanlar geliyor ve yerliye yer kalmıyor. Yabancıların parası kıymetli ve buna karşılık TL’nin değer gücü kalmayınca, talepte görünce ve serbest piyasa koşulları nedeniyle piyasa kendiliğinden şişiveriyor. Arsa değeri kat kat artıyor. İnşaata başlıyorsunuz, inşaat bitene kadar malzeme fiyatları 5-6 tur fazlasıyla zam görüyor. Bu durum da tüketiciye yansıyor. Geçen yık ki; 1.500-2.000’lik yerler 4 ve 5 bin oldu. Herkes de bunu kabullenmiş bir durumda. Krediler kapalı. Bu sadece alıcı için değil müteahhitler için de geçerli. Müteahhitlerinde kredi alması kapandı. Kredi verilse bile karşılığı çok yüksek. Bu koşullarda kredi kimse almak istemez. Konuşulacak çok şey ver ve baştakilerin bu düzene bir el atması gerekiyor. Sektör durmaya doğru gidiyor. Sektörün açılması için İnşaatların artması gerekiyor. İmar ve yer sorunu var, kat sorunu var. Parseller sınırlı, kat sayısı çok düşük. Tüm bunların çözülmesi gerekiyor” dedi.
“EN ÇOK OTURMA İZNİ ALMAK İSTEYEN YABANCILARA SATIŞ YAPABİLİYORUZ”
Prime Property Turkey firması yetkilisi Murat Güngör’de konuşmasında “2011 yılından beri emlak piyasasındayız. Şu an ağırlıklı olarak ikametgah ve oturma izni alabilmek ve vatandaşlık almak için yabancıya satış yapabiliyoruz. Bunun haricinde bankaların kredi vermemesi ve ekonomik krizden dolayı yerli vatandaşlarımıza satış yok denecek nitelikte. Bu nedenlerden dolayı Türk vatandaşlarına satış yapamamaktayız. Yabancı müşterilerimiz özellikle ikametini alamayan ve yenileyemeyen Rus’lar 75 bin dolar karşılığında bir yer almak istiyorlar. Talep bu yönde. Bunun dışında kiralamalarla ilgili çok büyük problemler yaşıyoruz. % 25 kira artışından dolayı hem Rus kiracılarından hem de ev sahipleriyle problem yaşıyoruz. Artık buraya gelen yabancılarda bilgi sahibi oluyorlar. Haberleri yakından takip ediyorlar. Dolayısıyla özellikle Ruslar ile ev sahipleri arasında sıkıntılar yaşanmakta” dedi.
“TÜRKİYE’DE DÖVİZ BAZINDA DA FİYATLAR ÇOK YÜKSEK HALE GELDİ”
Atlas emlak gayrimenkul kuruluşu sahibi Ergün Özdemir’de konuşmasında “sektörümüzün en önemli unsuru gayrimenkul yani hammadde. İnşaat yapmak her geçen gün zorlaşıyor. Bu konuda temel bir sıkıntı var ve bu da fiyatları büyük ölçüde etkiliyor. Ülkemizin her yerinde sorun hemen hemen aynı ve maliyetler çok yüksek, enflasyon % 80’e tekamül ediyor. Avrupa’ya devamlı giden bir kişi olarak orada da bir enflasyon var fakat bizdeki gibi değil. Onlarda enflasyon oranı % 0.05’lerde ve hiçbir şeyi etkilemiyor. Enflasyon onlar için bir sorun değil bizde ise çok büyük bir sorun ve her şeyi etkiliyor. Avrupa’da eski binalar yıkılmıyor ve tadilat ediliyor. Tadilat amaçlı inşaat çok fakat Macaristan, Polonya, Karadağ gibi ülkelerde yeni yerleşim alanları var. Orada da yeni yerleşimlerde fiyatlar yüksek. Fakat karşılaştırdığımızda; Türkiye’de döviz bazında da fiyatlar çok yüksek hale geldi. Burada 1+1 konut yeni binaya ödediğiniz rakam ile örnek vermek gerekirse Budapeşte’de çok daha iyi bir konumda 2-1 konut rahatlıkla alabilirsiniz. Avrupa ile Türkiye’yi kıyasladığınız zaman Avrupa’ya yatırım yapmak daha cazip hale geldi. Bedeller aynı ama bu güneş, bu deniz burada. Yaşamak için Türkiye’den alınabilir. Bizde başta arsa payı olmak üzere maliyetler çok yüksek. Buna bir çare bulunması gerekiyor” dedi.
“LONDRA’DAN EV ALMAK İSTEYEN TÜRK VATANDAŞLARININ SAYISI ARTMAYA BAŞLADI”
Toplantıya ev sahipliği yapan Keyholders International Property Group Fethiye şubesi sahibi ve yetkilisi Gürol Gürses “söze şu şekilde başlamak istiyorum. 12 yılın en kötü yaz sezonunu geçirmekteyiz. Biz sadece Türkiye’de değil 5-6 ülkede gayrimenkul satışı yapan bir firmayız. Standartlar biraz düşse de Türkiye bizler için en çok para kazandığımız ve kazandırdığımız ülke. Fakat; 12 yılın en kötü yabancı alımlarını yaşıyoruz. Bunun en büyük nedeni fiyatların bence hak etmediği kadar yükselmiş olması. Enflasyon çok ciddi bir sıkıntı. Eskiden Fethiye’ye İngiltere’de yaşayan orta kesim dediğimiz insanlar gelip emlak alıyorlardı ve yaşam standartlarını da yükseltiyorlardı. Şimdi ise fiyatlar çok yükseldi ve alamıyorlar. Yani İngiltere’de kendi evlerini satıp burada rahatlıkla bir villa alabiliyorlardı ve kenara koyacak paraları da oluyordu. Şimdi ise bunu yapmaları mümkün değil. Orantısız bir şekilde fiyatlarda bir yükseliş var. Bu hava ve deniz, güneş bizde var fakat her şey pahalandığı için hayat standartları da düştü. Eskiden buradan mülk alan vatandaşlar İngiltere’den daha iyi bir şekilde yaşıyorlardı. Bu durum tersine döndüğü için yabancıların emlak almasını etkiledi. Gelen yabancılar bir çoğu bizlere uğruyor, eski müşterilerimiz var ve bize söylüyorlar; Türkiye çok pahalı bir ülke oldu, diyorlar. Şu anda Fethiye’de ödediğiniz gayrimenkul fiyatına orada rahatlıkla bir konut alabilirsiniz ve belki de çok daha iyi bir yer bulabilirsiniz. Kira getirisi de aynı. Eskiden gayrimenkulü buradan satacak diye uğraşıyorduk şimdi ise tam tersi oradan satmaya başladık. İngiltere’den gayrimenkul almak isteyen Türklerinde her geçen gün sayısı artıyor. Londra’dan ev almak için bize gelip bilgi isteyen Türk vatandaşlarının sayısı artmaya başladı. Geçmişte Fethiye’den ev alan İngilizlerin çoğunluğu da buradaki mülklerini satışa çıkardılar. Emlak portföyümüz çok güzel bir şekilde arttı. Neden diye sorduğumuzda pahalılığın arttığını ve hayat standartlarının düştüğünü ifade ediyorlar” dedi.
“KONUT FİYATLARI ENFLASYONUN ÜZERİNDE ARTIŞ KAYDETTİ , ENFLASYONDAN FAZLA EMLAK FİYAT ARTIŞI OLDU”
Toplantıya katılımdan dolayı teşekkür eden Fethiye Emlakçılar Derneği Başkanı Serdar Oğuz “Bu gün hem Fethiye’mize ve bölgemize hem de ülkemize faydalı olacak bir sektör değerlendirme toplantısı yaptığımızı düşünüyorum. Amacımız sorunları ve sıkıntıları masaya koymak ve bu sıkıntılara çare bulmak, yol gösterici olmaktır. Son 2 yıl içersinde gayrimenkul fiyatlarında özellikle bu bölgede ciddi bir artış var. Bu yaşanan yüksek fiyatlardan dolayı emlak ve gayrimenkul alışverişinin azaldığını görüyoruz. Her ne kadar gayrimenkul fiyatları yüksek seyretse de, bu kış itibariyle fiyatların daha fazla yükselmeyeceğini ve yatay bir şekilde seyredeceğini bekliyoruz. Kredi imkanlarının azalmış olması ve konut kredileri faizlerinin yükselmiş olması emlak talebini sınırlı tutacaktır. Ayrıca, vatandaşı alım gücünün enflasyon oranında artmadığını görüyoruz, bu durum emlak talebini olumsuz etkiliyor.
Talep dolayısıyla emlak fiyat artışları enflasyonun üstünde oldu. Geçtiğimiz bir kaç yıl emlak/ konut fiyatları enflasyonun üzerinde seyretti. Kurlar da enflasyonun gerisinde kaldı. Bu nedenle döviz bazında da konut ve emlak fiyatları artmış görünüyor. Bu da emlak konut yatırımcısını olumsuz etkilemektedir. Faizlerde bir miktar daha artış olması durumunda veya döviz kurlarında %20 %25 civarında bir yukarı seyir görürsek, TL olarak fiyatların artmadığı durumda reel olarak emlak konut piyasasında “kısa süreli” değer kaybı yaşanabileceğini göz önünde bulundurmak gerekir. Tabi ki bu bir olasılık. Ancak ihtimal dahilinde. Kredi ve borçlanma imkanlarının daralması tüm sektörleri etkileyecek, tüketimi azaltacağız, emlak sektörü de bir miktar daralacak, Ekim ayından sonra kış soğuk geçecek gibi görünüyor hazırlıklı olmakta fayda var” dedi.