Kazancın Başladığı Yer
Gayrimenkul yatırımında en sık yapılan hata, kazancın inşaatla başladığını düşünmektir. Oysa gerçek şu ki; kazanç arsa seçiminde başlar, satışta değil.
Birçok yatırımcı maliyeti düşürmeye odaklanırken, profesyoneller değeri nerede yaratacağını bilir. Çünkü doğru arsa, sizi satış sürecinde zorlamaz; yanlış arsa ise en lüks projeyi bile yük haline getirir.
- Lokasyon Değil, Mikro Lokasyon
“Konum önemli” cümlesi artık yetersiz. Önemli olan mikro lokasyondur.Aynı bölgede:
- Biri manzarayı tam alır
- Diğeri komşu çatısını görür
Aradaki fark? Milyonlar.Özellikle Kalkan, Kaş, Fethiye gibi bölgelerde:
- Deniz görüş açısı
- Gün batımı hattı
- Eğim (topografya)
bunlar sadece detay değil, fiyatı belirleyen ana unsurlardır.
- İmar: Görünmeyen Değer Bir arsanın değeri sadece metrekaresi değildir, üzerine ne yapılabileceğidir.
Aynı büyüklükte iki arsa:
- Biri %20 imarlı
- Diğeri %30 + 2 kat izinli
Bu fark, proje sonunda %40–60 daha fazla ciro demektir.İmar planı, emsal, çekme mesafeleri ve kat yüksekliği; yatırımın kaderini belirler.
Arsa almadan önce değil, arsa seçerken proje düşünülmelidir.
- Altyapı: Sessiz Maliyet Elektrik, su, yol, kanalizasyon
Birçok yatırımcı bu kalemleri görmezden gelir. Ama gerçek hayatta bu kalemler:
- Zaman kaybı
- Ek maliyet
- Satış gecikmesi olarak geri döner.
Özellikle kat karşılığı projelerde bu giderlerin kime ait olacağı en baştan netleştirilmelidir.
Aksi halde “ucuz arsa”, en pahalı yatırım olur.
- Hedef Kitleye Uygunluk
Her arsa, her projeye uygun değildir.Örneğin:
- İngiliz alıcı deniz manzarası ister
- Yerli yatırımcı kira getirisine bakar
- Dubai müşterisi mahremiyet ve lüks arar
Arsayı alırken “buraya ne yapılır?” değil,“burayı kim alır?” sorusu sorulmalıdır.
- Çıkış Stratejisi Olmadan Giriş Yapılmaz Profesyonel yatırımcı önce çıkışı planlar.
- Kaç ayda satarım?
- Hangi pazara açılırım?
- Nakit mi, vadeli mi?
Eğer bu soruların cevabı yoksa, arsa yatırım değil, spekülasyondur.
Sonuç: Arsa Bir Toprak Parçası Değildir
Arsa; doğru seçildiğinde bir projeyi uçurur,yanlış seçildiğinde bir şirketi zorlar.
Bugün birçok yatırımcının elinde satılamayan projeler varsa, sorun genelde satışta değil, en baştaki karardadır.
Unutmayın:
İyi bir proje kötü arsayı kurtaramaz.
Ama iyi bir arsa, ortalama bir projeyi bile satar.
