Hoşgeldiniz  

“Emlak Sektörü Yatırımlarınız İçin Güvenli Bir Limandır”

Erkan Ilik | 23 Haziran 2019 | Beldeler, Genel, Güncel, gundem, Kültür, Mugla, Siyaset, siyasi

 

Ekonomi, İnşaat ve Emlak sektörü ile ilgili değerlendirmelerde bulunan Fethiye Emlakçılar Derneği Başkanı Serdar Oğuz gazetemize açıklamalarda bulundu. Ülkemizde  toplam emlak konut piyasasının %20 daraldığını belirten Serdar Oğuz “emlak sektörü yatırımlarınız için güvenli bir limandır” dedi.

 

“Ekonomi Üzerine Tespitler” 

Fethiye Emlakçılar Derneği başkanı Serdar Oğuz  açıklamasında  “Bilindiği üzere geçen yıl ortalarından başlayarak faizler yükselmeye başladı. Aynı zamanda görülen dövizdeki artış ülke içinde enflasyona neden oldu.Ekonomi yönetimine güven azaldı, ülkemizin risk primi arttı. Ülke ekonomisinin ekonominin yaklaşık %25 ine tekâmül eden sanayi üretimi düştü. Ülke genelinde işsizlik arttı.
Yurtiçinde döviz ve faiz yükselmesine ilave olarak yurtdışında da faizlerin yükselmesi ile Türkiye’de tüm sektörlerin finansman maliyetleri arttı. Ülkemize daha az para girmeye başladı, yatırım maliyeti arttı, yatırımlar azaldı, büyüme düştü.Döviz kuru artışı ile TL’den kaçış yaşandı, bankalardaki TL mevduatı azaldı döviz mevduatı artış gösterdi.Gelinen noktada eskiye oranla daha az tüketiyoruz, kısmen fakirleştik.Bu ekonomik gelişmeler neticesinde cari açığın düştüğügözleniyor, sebebi ise tüketim azaldığı için, bağlı olarak üretim azalması, üretimdeki ithal girdinin azalmasından kaynaklanıyor.Kamu sektörü geçtiğimiz 16 yılda büyümeyi sağlayan yatırımları ve faaliyetleri özel sektöre devretti. Geçtiğimiz 16 yılda kamu sektörü ve devlet borçlanmasını dövizden TL ye dönüştürdü. Döviz riskini azalttı.  Büyümenin lokomotifi  Özel sektör oldu. Bankalar ve özel sektör yurtdışından sağladığı kredileri yurtiçi tüketicilere ve firmalara fon olarak sağladı. Alınan borç genel olarak inşaata ve tüketime harcandı. Üretim teşvik edilmeyince, sanayicilerin bazıları ithalatçı oldu bazıları inşaatçı oldu. Ekonomik gelişmelere bağlı olarak 2019 da enflasyonda biraz düşme olacaktır, ancak işsizliğin yüksek kalması bekleniyor. Ekonomide durgunluk ve enflasyon birlikte yaşanacak görünüyor.
“İşsizlik Oranı Resmi % 10.8 Gerçekte %16 Civarındadır”

Amerika ve Avrupa merkez bankalarının parasal sıkılaştırma politikaları devam edecek.
Türk ekonomisi dış kaynakla büyüyen bir ekonomidir.Dolayısıyla, Türk ekonomisindeki dış kaynaklı fon beklentileri ya yeterli ve kolay olmayacak, ya da yüksek maliyetli olacak. Türkiye’de özel sektörün ciddi bir borç sorunu var, yurtdışı para maliyetlerindeki artış özel sektörün borçlanma imkânlarını zorlaştıracaktır.Kamu sektörü, kamu maliyesi açısından iyi durumda ancak özel sektör kendi imkânları ile bu işin altından kalkamaz ise zor durumdaki özel şirketlere finansman sağlayarak kurtarmak yine kamuya, devlete düşecek, sonuçta fatura Türk ekonomisine devlete, vatandaşa çıkacak.Türkiye’nin içinde bulunduğu ekonomik zorluktan çıkması için, bazı uzmanlar “Türkiye’nin yapısal reform yapması gerekiyor” diyorlar.Bazı uzmanlar ise : “IMF ile anlaşmak gerek” şeklinde görüş açıklıyorlar. Bence “her iki öneriyi birlikte değerlendirerek”Türkiye’ninekonomisini rayına oturtması gerekiyor.
Diğer sektörlere göre 2019 – 2020 yılını en iyi geçirecek sektörlerden birisi turizm sektörü olacak beklentisi hakim.Türkiye şoklara alışıktır deniyor.Bize bir şey olmaz diye önlem alınmıyor.Türkiye krizlerden hızlı çıkar beklentisi yaygın.İşsizlik oranı resmi %10.8 gerçekte %16 civarındadır.

Türkiye’nin risk primi yükselmiştir, bu durum kredi maliyetlerini olumsuz etkilemektedir.

Yüksek enflasyon ve faizler yatırım kararlarını negatif etkiliyor.

“Emlak Piyasasında Son Durum”
2018 yılı ilk beş ay toplamı (kredili+peşin toplam) 526 619 adet konut satılmıştır. 2019 yılı ilk beş ay toplamı (kredili+peşin) 423 088 adet konut satılmıştır. Bu rakamlardan 2019 yılı ilk beş ay satışlarından ülkemiz toplam emlak konut piyasasının %20 daraldığı görülmektedir.Konut alımındakredili satışlar değerlendirmesinde ise Faizlerin yükselmesi ile “konut alım kredi kullanımında”, 2017 yılı son iki çeyreği ile  mukayese edilince,2018 son iki çeyreğinde %80 düşüş yaşandı.
“Konut alım kredi kullanımında”,2018 yılı ilk beş ayı ile mukayese edildiğinde 2019 yılı ilk beş ayında %65 düşüş yaşandığı görülecektir.2019 yılı itibariyle baktığımızda, yıl bazında yaklaşık olarak %70-75 civarında bir konut kredisi kullanımında ve dolayısıyla kredili konut satışların da bir düşme olacağını söyleyebiliriz.

İpotekli konut satış istatistikleri

2017         20182018          2019
EYLÜL      40534      11330                                             OCAK      28678           6537
EKİM        38593        8065                                            ŞUBAT     27916           8890
KASIM      37250        5324                                             MART     32786         22762
ARALIK     34029        7148                                            NİSAN      27912        10793
MAYIS      36865          5231

İnşaat maliyetlerindeki artışlar; 2015 Mart ayında 98,27 olan inşaat maliyet endeksi 2019 Mart ayında 189,25 e çıkmıştır. Yaklaşık olarak inşaat maliyetleri 4 yılda %90 bir artış kaydetmiştir.

İnşaat Maliyet Endeksi

MART
2015         98,27
2016      109,39
2017      126,43
2018      149,08
2019      189,25

Hal böyleyken birçok müteahhit firma stok konutları fiyatlarına enflasyon maliyetlerini yansıtamadıkları gibi, bazı bölgelerde emlak piyasasında fiyat artışları yaşansa da bu oran enflasyonun altında kaldı.

 

“Sektörde Ne Yapılmalı ?”
Faizlerin düşürülmesi gerekmektedir. Faizlerin düşürülmesi ile ilgili önlemler acilen devreye sokulmalıdır. Faizlerin düşürülmesi sadece emlak sektörünü değil tüm sektörleri olumlu etkileyecektir. Yurtdışı pazarlara ve yabancı müşterilere odaklı satışlarda yoğunlaşmalıdır.
Yurtdışı yerleşik Türkler dikkate alınmalıdır.Yabancı satışlarında maalesef söz konusu %10 ve üzeri komisyonoranlarıkonuşulmaktadır, bu rakamlar %3 -%5 e çekilmelidir.Emlak danışmanları kiralamaya önem vererek, satışların düşük seyrettiği dönemlerde alternatif gelir yaratabilirler.
Türkiye’ye gelen turistler potansiyel alıcıdır, tanıtıma önem verilmelidir, Türkiye hakkında yurtdışında yabancılar bilgilendirilmelidir.Yabancı emlak sahiplerine ve yeni alıcılara ve yatırımcılara bürokrasi azaltılmalıdır.1000.000 USD emlak alan yabancı  uyruklu kişilere vatandaşlık verilmesi uygulamasının 250.000 USD ye düşürülmesi olumludur.Yurtiçi piyasanın gelişmesi ve oynaklıkların azaltılması için ulusal “emlak takas bankası” kurulmalı, takasla alışveriş sistemi geliştirilmelidir. Emlak sahibi değerleme uzmanlarınca yapılan değerleme raporu üzerinden (örneğin emlak  %70 – %75ine tekabül eden kısmını) tapusunu emlak takas banka devrederek gayrimenkulünü nakde çevirebilmesi konusu değerlendirilmelidir.Hükümetin faizlerin düşürülmesi ekonominin düzeltilmesi konusunda İstanbul seçimi sonrasındaciddi  kararlaralmasını bekliyoruz.Aksi takdirde, hükümetin bu beklentiye cevap verememesi durumunda piyasalarda belirsizliklerin arttığı bir senaryo düşünmek gerekecektir.
“Emlak Sektörü Yatırımlarınız İçin Güvenli Bir Limandır”
Türkiye’de 2001 yılından 2018 yılı ortalarına kadar enflasyonun düşük seyrettiği ortamda emlak piyasası yatırımcılar açısından iyi bir performans sergilemiştir. Yatırımcılarını memnun etmiştir.
Aynı şekilde geçmişte, 2000 yılı öncesinde %80 – 100 arasında yaşadığımız enflasyon sürecinde de emlak yatırımları, yatırımcıların yatırımlarını enflasyona karşı koruyabildikleri güvenilir bir liman olmuştur. Emlak sektörü enflasyonun yüksek veya düşük olduğu her iki durumda da ihtiyacınız olmayan paranın enflasyona karşı korunacağı güvenli bir yatırım aracıdır.Yabancı uyruklu kişilere satış:Yabancılara sattığımız konut sayısına bakınca 2018 yılında 39.663 adet konut satılmıştır.
2019 yılının ilk 5 ayında 2019 Mayıs sonu itibariyleyabancılara 17263 adet konut satıldığı görülmektedir, bu şekilde devam ettiği takdirde geçen yıl rakamlarını yakalayacağımız söylenebilir.
2018 yılında toplam 1 375 398 adet konut satılmıştır, yabancı uyruklu kişilere satılan Emlakların toplam rakam içindeki oranı %2.8dir. Piyasalara güven arttıkça yabancıya satışı da artacaktır.

Yapı izin istatistiklerine göre değerlendirme:Yapı izin istatistiklerine baktığımızda 2017 yılında 282 722 552 m2 inşaat ruhsatı alınmıştır. 2018 yılında alınan inşaat ruhsatı ise 146 329 683 m2 ile bir yıl öncesine göre  %48 lik bir düşüşe tekabül eder. 2019 yılı açıklanan verilere göre 1.nci çeyrekte (Ocak, şubat, mart ayları toplamı) rakamlar 2018 yılı 1.nci çeyreğine göre daha da düşmüş bu yıl alınan inşaat ruhsatı 19 659 781 m2 olarak gerçekleşmiştir.Verilerden anlaşılan ve yılsonuna kadar gerçekleşecek süreçte geçen yıl yaşanan %48lik düşüşün üzerine,  bu yıl toplamında da yaklaşık %50 daha düşüş olacağı öngörülebilir.Yeni inşaat yapımı ev satışından çok daha fazla daralmıştır.
Bu durumda stok konutlardan, iyi konumdaki, site yönetim maliyeti uygun olanlardan, fiyatı uygun olanlardan amaca uygun olarak alım yapılabilir. Stoklar satılınca yeni inşaatların fiyatına enflasyon yansıyacaktır. 2019 itibariyle Türkiye’deki emlak konut stoku ile ilgili bilgiler net değildir, 1 milyon ile 2 milyonarasındayeni konut stokundan bahsedilmektedir. Bazı araştırma kuruluşları raporlarına göre 833.000 konut satılmayı beklemektedir.

Konut sahipliği istatistiki verilerine göre değerlendirme:Türkiye’de bireylerin yüzde 60 ı oturduğu evde ev sahibi. Piyasa normale dönünce %40 civarında kiracı olan bireylerin konut sahibi olma talebi olacaktır.Türkiye’de nüfus artmakta ve Türk ekonomisi uzun dönemde büyüyen bir ekonomidir.
Uzun dönemde konut, işyeri, ticari alanların, sağlık, sanayi, turizm, hizmet sektörlerine yatırım yapılacaktır, bu durum emlak sektörünün de gelişmesine olumlu yansıyacaktır.

Uzun dönemde Türkiye’de emlak sektörünün önü açıktır. TÜİK verilerine göre, ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481 bin civarında. Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3.8 kişi. Türkiye’de bu rakam geçmişte 5 kişi seviyesindeydi. Avrupa’da ise bu oran 2.5 kişi. Türkiye’de her geçen gün bir evde yaşayan kişi sayısında azalma görülüyor. Bu anlamda hane halkı ortalamasının azalması ev sahipliği oranın artması konusunda emlak ve inşaat sektörüne olumlu gelecek vadediyor.
Kısa dönemlerde piyasalarda inişler çıkışlar olabilir.

Emlak alıcılarına tavsiyeler:Nakit parada olan kişiler, birikimlerinin bir kısmını emlak sektöründe güvendiği emlak danışmanları aracılığı ile amaca uygun veuygun fiyatlı gayrimenkullere yatırabilirler.İyi piyasa araştırması yapmadan gayrimenkul almayınız. Amacınıza uygun emlak alınız.
Emlak satın alırken borçlanmanız gerekirse, aylık borç geri ödemelerinin gelirinizin %20 – 25 kısmını aşmamasına dikkat ediniz.Emlak yatırımı zamana yapılan yatırımdır. Kısa vadede kazanç temin etmek isteyen yatırımcılar için emlak yatırımı doğru bir yatırım aracı değildir.Şehrin gelişim bölgelerini tespit edip bu bölgelerde emlak yatırımı yapılabilir. Şehirlerin gelişim bölgelerine yapılan yatırımlar yüksek getiri potansiyeli taşır. Piyasayı iyi bilen, işinde uzman, güvenilir emlak danışmanı her zaman size kazandıracaktır. İş hayatınızda iyi bir avukatınız, iyi bir mali müşaviriniz ve iyi bir emlak danışmanınız olsun. Emlak sektörünü bilen, piyasayı bilen, bölgeyi Türkiye ve dünya ekonomileri ileilişkilendirebilen, talebi öngörebilen, aynı zamanda iyi danışman özellikleri olan emlakçınız olsun.
Emlak alırken veya satarken çok hızlı hareket etmeyin, emlak danışmanınıza danışın! Gayrimenkulünüzü satarken kısa sürede nakde çevirmek için piyasanın biraz altında satmanız gerekebileceğini göz önünde bulundurun.Satın almak isteyip ancak satın alamadığınız bir gayrimenkul için üzülmeyin. Piyasada fırsatlar bitmez” dedi.

Haber/Foto: Hakan Çelikdemir

fethiye emlakçılar derneği (1)_640x427 fethiye emlakçılar derneği (2)_320x480

 

25 Kez Görüntülendi.
Etiketler:
mutlaka okunmalı
Yorumunuz
Konu hakkındaki görüşleriniz nelerdir?

*

EN SON HABERLER

Özel Reklam Alanı

Helvacıoğlu FethiyeOscar Rent A Car * * * * *

Haberlerin kopyalanması telif hakkı ihlalidir © 2016 FETHIYE GAZETESİ Tüm Hakları Saklıdır.
Reklamı Gizle